摘要:本报记者 刘力图 广州报道
自从佛山松绑令见光死后,广东一些被限购绑住双脚的城市并未放弃冲破松绑底线的努力,并低调地使出绕过限购令的规避手段,在官方强调坚持房地产调控的主题下,显得十分识趣。奇招之所以能顺利执行,也离不开广东各地方政府的变相支…

  促销五花八门 一线城市楼市成交大幅下滑

  本报记者 刘力图 广州报道

  编者按:在刚刚过去的“五一”小长假,购房者观望情绪浓厚,开发商竭尽全力促销,包括新房团购、打折、逆首付、首年免月供等方式五花八门,以期待“红五月”迎来开门红,但北上广深以及杭州的楼市却并没有“买账”,多个城市成交量出现大幅下滑。

  自从佛山松绑令“见光死”后,广东一些被限购绑住双脚的城市并未放弃冲破松绑底线的努力,并低调地使出绕过限购令的规避手段,在官方强调坚持房地产调控的主题下,显得十分“识趣”。奇招之所以能顺利执行,也离不开广东各地方政府的变相支持。

  北京:成交量同比降八成

  房企各出奇招规避限购

  继4月楼市成交量价双跌后,刚刚过去的“五一”小长假,北京楼市成交继续遇冷,三天一、二手房成交总量同比降八成,创历史新低。尽管证券时报记者假期对几个新开楼盘进行走访时发现,多数项目借着“五一”假期加紧展开团购、打折促销等活动招揽不少看房客,但难改当前成交低迷的现状。

  广州某建筑公司项目经理蔡先生及家人近日看中某新盘一套正在打折促销的复式公寓,已经有两套房子的他们本该无缘这套心仪的物业,辗转间经熟人介绍后认识了该楼盘的营销总监黄经理,却被告知“只需要全额支付,他们想买两套都没有问题”。

  成交总量同比降八成

  “起初我也不相信,原来可以有办法不受限购令限制。”蔡先生告诉记者,据说有不少人脉关系的黄经理能够找到房管局做好购房者备案工作,而在备案过程中,蔡先生的已有物业资料将会被“处理”,使其满足目前的购房政策。

  中原地产研究部最新统计数据显示,“五一”三天小长假,北京新建住宅签约169套,二手房住宅签约31套,合计住宅签约200套,同比下降80%,创下自2008年“五一”恢复三天假期、连续7年来的最低值。“五一”期间北京楼市成交均价为每平方米20997元每平方米,相比4月的23433元有所下调,成交结构中高端项目减少。

  但前提是,蔡先生必须提供真实的资产证明以及银行贷款证明,而具有一次性全额支付的能力,且与银行目前并未发生借贷关系的被通过的可能性更大。

  链家地产[微博]市场研究部张旭认为,截至目前,2014年北京新建商品住宅市场表现出明显的供过于求,尤其在4、5月份市场持续冷淡的情况下,仍有大批量项目集中入市。开发商不仅不再惜售,反而着力加大销售力度。目前,购房者观望浓厚,多为主观性不入市,市场需求疲软的状态还可能持续较长时间。

  随后,记者联系了该楼盘多位销售代表,均表示没有听说过上述办法,且表明“本楼盘严格按照政府的限购令办事”。

  继4月末一周14个项目同时入市、创下历史供应高峰后,“五一”小长假期间,北京楼市供应也进入短暂盘整阶段,三天小长假北京仅3个项目推盘入市。

  中原地产一位资深人士告诉记者:“在广东一些城市,很多房企为了尽力规避限购令,已经尝试了各种办法,但达到的效果并不相同,这个估计只有房企自己才知道。”

  对此,亚豪机构副总经理任启鑫认为,多数刚需项目均于4月份中下旬抢推,造成市场供应量阶段性井喷,对后续房源消化造成不小压力,房企推盘频率由此在“五一”期间出现波动式放缓。另外,由于市场观望情绪严重,各项目普遍面临蓄客不理想的状况,而“五一”期间出游人数增多,客群流失压力增大,因此各项目也纷纷避开长假期间推盘。

  据他了解,为了让购房者能够买到房子,有些房企不惜让购房者办理资产拍卖、资产分离等手续。而他也听闻,对于那些有能力支付五成以上购房预付款的购房者,开发商会跟他们签下协议,办理“假离婚”和各种后续手续,提供一条龙服务。

  任启鑫认为,5、6月份,为了抓紧最后的市场机会冲刺业绩,也为了完成上半年的业绩指标,房企推盘积极性仍将维持在高位,“五一”期间供应的低迷只是楼市的短暂休整,供应量有望在近期有所增加,但供应大增也难以改变当前成交低迷的现状。

  “但是这些手续在广州还是比较难办,不仅要看房企的‘关系’,还要看购房者与房企的‘关系’,但在其他地区也许比较容易。”上述人士表示,无论办的成效如何,房企还是得耗费不少人力和财力,成本也比较高。

  新房团购、打折促销多

  中信地产市场营销部一位人士曾向记者暗示类似的行业规则,广州本土某大房企的新开盘项目,在开盘当天出现不少已被认购的现象,这些已购房的数据并不是虚假的,而是开发商在背后操作。她表示,这种情况在调控期间十分普遍。

  记者5月3日对几个新开楼盘进行走访时发现,多数项目借着“五一”假期加紧展开团购、打折促销等活动,吸引了不少看房客。

  有专家分析,在北上广深四大城市之中,广州楼市的成交量仍在合理范围内,并无过分萎缩。

  位于通州区梨园镇的金隅香溪家园折扣不小,销售人员赵先生告诉记者,对于首次看房即成交的客户可打9.9折,如果按期交首付再打9.9折,销售那里还有两个点的优惠,相当于一共有四次打折机会,总折扣约为9.6折,不过这个活动到5月3日截止。

  政策暗中支持

  “5月2日一天我就卖掉了两套。”赵先生说,这里新开的楼盘卖得很快,5月底就会清盘。但当记者问及是否存在降价销售的情况时,赵先生在沉默了一下后表示,这只是销售搞的活动。

  近日,增城“限价令”再升级被解读为新一轮的“松口”。政策规定,从今年11月16日至今年12月31日,住宅类单位(含现楼)单套建筑均价超过增城政府调控价格目标7736元/平方米的,将不受理网签备案并严禁网上签约操作。

  记者了解到,近期开盘的项目3期在建委备案时均价2.7万元/平方米,目前板楼的价格为2.2~2.4万元/平方米。赵先生对此的解释是,当时打算将板楼和别墅一起开盘,均价2.7万元/平方米,但后来板楼先开盘了,而未开盘的别墅拟售价为3.3万元/平方米,因此板楼的价格随之做了调整。

  有解读的声音指出,此次限价虽比增城今年4月出台的7385元/平方米限价高出351元,但因为对每套房进行限价,所以显得更加严厉。暨南大学胡刚教授接受媒体采访时认为,增城限价升级是为了避免触线,免于限购。不少业内人士均认同胡教授的看法,认为增城只想趁年底剩余的时间里,实现今年的限价目标,为躲避明年既限购又限价的双重紧箍咒“减负”。

  另一个位于通州区于家务乡的首开缇香家园,拟售价为1.6万元/平方米左右。该楼盘售楼处工作人员告诉记者,他们和新浪合作进行团购优惠活动,花园洋房可由均价1.65万元/平方米降至1.38万元/平方米,叠拼楼则从2万元/平方米降至1.65万元/平方米。目前,该楼盘1期300套房已有400多人排号。

  但是在不少开发商眼里,这次来之突然的限价升级实际上释放了松绑的信号。某知名房企市场部负责人告诉记者,只有限价而没有限购的增城在成交量方面抢尽广州的光,以至于增城前三季度的签约均价离涨幅不超过10%的房价调控目标差距较大,政府早就预料到会出现这样的结果。

  与此同时,首开缇香家园开发商打出能为住户提供30平方米的南瓜园种植租地的宣传布告,以“田园生活”的主题吸引客户,一对前来看房的夫妻就表示这种种植租地很符合家中老人的兴趣。

  “选择在最后一个月的时间收紧政策,其实成交量该冲的也已经冲完,受到的影响并不大。只要完成今年的调控任务,那么明年初的松绑也就有希望了。”上述负责人称。

  中原地产首席分析师张大伟认为,2014年房企资金面整体呈收紧态势,一季度成交量明显萎缩,行业预期进一步转低,为了有更大的主动性应对潜在的资金与销售危机,加速周转已经成为房企今年的共识。

  除了增城备受争议的限价升级,中山、珠海等地双限令被指责温柔托市,以及惠州、东莞等地限购遥遥无期,使得各界对广东暗地里松绑的预期变得高涨。

  上海房展会“摸底” 刚需购房者超六成

  中山与珠海作为最新一批颁布调控政策的城市,但两市的实施限期均为今年12月31日,此外,两市的限价也被指责有避重就轻之嫌。珠海市11285元/平方米的限价标准既不分毛坯和装修也不包括二手房,而且不限价的区域仍有不少的定价空间。中山市规定的5800元/平方米限价,也被媒体指责仅为了完成年度房价控制目标。

  “最老牌”、“摸底”、“挤水分”几个关键词,正是刚刚结束的2014年“假日楼市”上海房展会的写照。

  而在深圳,一些房地产论坛上11月初出现的关于“深圳将适量松绑限购令”的消息并未引起过多关注,记者就此咨询了深圳多个中介机构以及房地产商后得到的回复则是,“深圳关外听说已经开始有类似的松绑”。

  据主办方统计,4月30日至5月3日的4天展期内,观展人数达到12.3万人次,略超预期。而相较今年3月的“上海之春房展会”,此次五一长假“假日楼市”吸引全球超过200家知名房地产开发商、代理商及移民机构等入驻,一线房企的数量及品质均有明显提高。

  奇怪的是,以上机构和企业负责人几日后均向记者否认以上说法。其中一位中介机构区域负责人告诉记者,各种松绑的话题其实很敏感,因此现在改为类似于“调整措施”等相对缓和的说法,这类型的措施正在进行,但对具体的情况并不十分清楚。

  在房展会现场,搜房网会员中心渠道部负责人马广博告诉证券时报记者,从调查问卷结果来看,约63%的受访者属于改善型住房需求,26%属于首次置业。同时,从受访者对上海房价走势的预判来看,希望或认为价格有望继续松动的人群比例超过半数。

  合富辉煌分析师黎文江在接受媒体采访时表示,中央强调调控不放松,地方政府以防问责,纷纷做出表态,但目前地方政府也面临着财政欠债,土地又卖不出去的困境,所以自然会“上有政策下有对策”。

  不过,在这号称上海“最老牌”的房展会上,参展房企给出的优惠却十分有限,绝大多数开发商仍慎言降价。记者了解到,除上海市境内的楼盘外,部分浙江、江苏等周边区域的房地产企业销售人员表示,上海房价的稳定性,历来属于全国之首。在上海限购难以松绑的预期之下,周边县市楼盘的吸引力正在增加,价格下调空间也有限。

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  浙江湖州某房企置业顾问对记者称,参与此次上海房展的最大目的是宣传,此次带来的两个楼盘,一个是旧盘,另一个则预计在6月下旬开盘,价格仍略有走高。

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  对多数房地产企业而言,此次倾巢出动的主要理由之一可能在于“摸底”。据相关统计及证券时报记者的现场走访,此次上海假日楼市展会有130余个楼盘亮相,但明确表示有价格优惠的不足30个。与长三角地区甚至青岛、厦门、海口等来沪参展外地房企相比,上海本地项目的价格折扣幅度均属“毛毛雨”。

  上海新湖房地产开发有限公司一位黄姓工作人员对记者称,此次推出的新湖明珠城处于上海内环普陀区地段,出售单位面积分布在86至357平方米之间,均价在35000元左右,总体较为坚挺。

  作为对照,二手房交易价格总体以升为主。上海中外环间漕宝路北侧某中介人士告诉记者,附近的二手房成交价格较去年一季度已有30%左右升幅,目前压力不大。而浦东某紧邻外环的中介则表示,附近二手房涨势趋缓,相比今年年初部分成交价格出现了3%至5%的下跌。

  毫无疑问,对于想要购房的观展人群而言,希冀价格“挤水分”的仍在多数。几位前往上海嘉定某新盘看房的老年人告诉记者,子女仍住市区,老人打算在近郊购买一套。其中一位姓朱的上海本地女士说,她已经看了5处楼盘,最远的在浦东东南隅的临港新城地区,每平方米单价约在12000元左右。青浦、顾村等地也看过了,但不会购买上海周边的楼盘。

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