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继云南城投置业股份有限公司董事长许雷投案之后
,5月27日晚,云南城投发布免去其董事长职务公告。在云南城投集团官网上,与许雷相关的页面已无法显示,去许雷影响的意图很是明显。

观点地产网许雷的国企领导人生涯,在2019年5月24日落幕。

不过,在全国化扩张以及转型之后,云南城投能否靠卖项目,走出业绩亏损、“输血”不佳、偿债压力增大的窘境?许雷继任者又能否力挽狂澜?

这一天,中共云南省纪律检查委员会、云南省监察委员会网站消息称,许雷涉嫌严重违纪违法,主动投案,目前正在接受纪律审查和监察调查。

许雷投案

当天晚上,他掌舵十多年的地方国企云南城投集团及其上市房地产公司云南城投相继发出公告,声明该事项不会影响公司经营,并分别委派杨涛、杜胜代行集团及上市公司董事长一职。

云南城投董事长许雷涉嫌严重违纪违法,主动投案,目前正在接受纪律审查和监察调查。5月24日,云南省纪委监委网站发布的这一消息,让与云南城投相关的人和公司不再淡定。

许雷现年53岁,湖南岳阳人。1988年,22岁的愣头小伙来到彩云之南,从此他的人生便与这片西南之地连接在一起。成于此,也落于此。

在天眼查中,对于许雷的介绍是云南城投创始人。目前,其担任法定代表的企业有4家,除了云南城投董事长外,还是云南省城市建设投资集团有限公司(简称“云南城投集团”)董事长。

最开始的时候,许雷是工程公司的一名见习施工员,四年后升为副主任。最高光的是2005年,云南省城市建设投资公司(城投集团前身,云南城投母公司)组建成功,临近不惑之年的许雷出任董事长一职。

云南城投集团为云南城投的第一大股东,持股34.87%。最终实际控制人则是云南省国资委,实为省属大型国有企业。在十余年间,许雷一直为云南城投集团以及云南城投的“掌舵人”。

2007年,云南城投借壳ST红河,登陆资本市场,许雷任上市公司董事长。直至落幕,他已经执掌大型国企云南城投集团十四年,同时牢牢把控着旗下地产公司云南城投的发展方向。

5月24日当日,云南城投在公告表示,该事项不会对公司正常生产经营造成影响。根据控股股东的提议,立即启动更换公司董事及董事长的决策流程。经云南城投过半董事推举,由公司董事兼总经理杜胜暂时代为履行董事长职责,至新任董事长产生为止。

可以说,云南城投从一级土地开发转向一二级联动开发,再通过大举收购开启多元化发展,都是许雷的手笔。

在云南城投集团网站上,也有一个醒目的相关声明,内容提到,云南省委组织部、省国资委已明确由公司总裁、党委副书记、副董事长杨涛代行董事长职权。

只是,每一次的转型都伴随着阵痛,大手笔买买买,又频繁卖卖卖之后,云南城投的营收与利润、债务起起落落。如今,多元化转型尚未见成效,这家上市房企的未来,已经越来越充满挑战。

但事情并没有结束,有关许雷的事件影响仍在持续。

曾经主导转型的掌舵者,现在已消失在大众视野。截至发稿时,云南城投官网已经清除了关于许雷的痕迹,只在一个醒目的位置留下一则公告。

连锁反应

从环湖东路说起

5月27日晚,云南城投发布董事会决议公告显示,因公司董事长许雷不能履行职责,免去其董事长职务,同时董事会提议免去其董事职务及董事会下设战略及风险管理委员会、薪酬与考核委员会和提名委员会委员的职务。

云南城投是云南省国资委的第一家上市房地产公司,曾被资本市场追捧为土地“一级开发第一股”。这个光环的由来,要从昆明环湖东路说起。

与此同时,在云南城投集团官网上,与许雷相关的页面无法显示,包括“集团领导班子”“董事长致辞”。

2008年年中,云南城投与昆明土储中心签订《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》,拿下环湖东路沿线4.18万亩土地的一级开发权,合同到期日为2013年5月30日。

云南城投去许雷影响的意图很是明显。财经评论员严跃进表示,董事长违纪案出现后,影响肯定会有,比如公司高速投资和扩张行为会受限制。

按照当时的规划,环湖东路一级土地整理周期为5年,其中一期4630亩,二期9709亩,三期11453亩,四期12013亩,前期开发所需资金全部由云南城投筹措和垫付。

5月27日早间,莱蒙国际发布有关“许雷的缺席不会对本集团的日常业务营运及财务状况造成任何重大不利影响”的公告。因为正在接受纪律调查的许雷同时也是莱蒙国际非执行董事兼副主席。

澳门赌城官网,作为回报,云南城投将与昆明市政府对相关土地出让净收益实行五五分成;若收益不足全部土地一级开发总成本的5%,则可获得政府支付的5%保底收益。

莱蒙国际主要在珠三角、长三角、京津及成渝地区从事城市综合体的开发及营运以及中高档住宅物业的开发及销售。

当时,环湖东路沿线是昆明最为瞩目的板块,它被纳入新昆明的战略规划版图中,承担着重要的城市功能,云南城投拿下的那4.18万亩一级开发土地,是无数业内人士眼中的“香饽饽”。

2015年,云南城投收购莱蒙国际27.62%股份,并成为莱蒙国际的第一大股东。而许雷在莱蒙国际的任职也是从2015年10月开始的。

加上五五分成的土地出让收益,资本市场对这家一级土地开发商寄予厚望,彼时有分析师测算认为,一级合同完全履行将给云南城投带来112亿元净利润,五年内逐步实现,也因此,这个云南省级开发平台,成为“百亿盈利”概念股。

5月27日,莱蒙国际以1.81元价格收盘,下跌5.73%。有分析人士认为,股价下跌与上述事实关系密切。

云南城投预想很美好,它打算先对容易拆迁的土地进行整理、出让,形成滚动开发,以较小资金撬动这个庞大项目,然而现实总是很骨感,土地整理进度与出让进度无法达到预期,再加上地方政策及环境不断变化,这一块“大蛋糕”反而将云南城投带入资金泥潭。

财经评论员严跃进认为,这两年莱蒙国际地产业务扩张不太明显,多少和云南城投入股以后的战略调整有关,现在看来,上述事件对于莱蒙国际等影响不可避免。

观点地产新媒体了解到,环湖东路首批土地在2011年6月分三批入市,总计25宗1623亩,拍卖底价合计超过66亿元。然而在那三场拍卖会上,除了5幅地块共计183亩以底价7.8亿元完成出让之外,其余20宗地块均宣告流拍,流拍率高达80%。

而在同日,云南城投以3元的价格收盘,下跌0.33%。此前,云南城投在公布许雷事件的同时,还发布了竞得六宗昆明国有建设用地使用权公告。在很多业内人士看来,似乎意在抵消许雷事件的影响。

再次出让已经是一年半后,当时推出6宗地块,全部以底价成交,交易金额29.8亿元。同月,环湖东路另一宗2280亩地块也挂牌交易,最终以8.4亿元成交。

事实上,云南城投股票在2019年4月29日、2019年4月30日、2019年5月6日连续三个交易日内交易异常波动,收盘价格跌幅偏离值累计超过20%。

更令人尴尬的是,从成交单价来看,从2011年首次出让的420万元/亩,到2012年的300万元/亩,再到37万元/亩,呈现出不断下滑的趋势。

业绩溃败

缓慢的土地整理进程以及难以兑现的土地红利,让前期垫资的云南城投有苦难言。观点地产新媒体了解到,截至2013年中解除一级土地开发协议,原计划在此进行的4.18万亩土地一级开发仅有4793亩实现成功移交,完成度仅11%。

云南城投集团官网显示,云南城投集团拥有两家主板上市公司,其中包括云南城投。此外,还有一家新三板公司。同时,还是曲靖市商业银行第一大股东、莱蒙国际集团有限公司流通股第一大股东、闻泰科技第二大股东。截至去年底,总资产近3000亿元。

虽然完成度不高,但资金投入量已经非常庞大。根据云南城投年报显示,截至2013年12月31日,该公司发生在环湖东路沿线土地一级开发项目代垫开发成本74.79亿元,当时云南城投近五年营收总和也仅为60亿元。

早在2007年11月,云南城投借壳S红河在上证所实现房地产业务整体上市。而许雷正是主操盘手。

项目开发的滞后性也影响了云南城投的营收和利润,年报显示,最初的2009年,云南城投实现营收20.93亿元,净利3.15亿元,其中新增纳入报表的增资公司贡献营收15.7亿元;2010年二级开发项目的尾盘销售,也让云南城投营收3.27亿元,获得利润3.26亿元。

许雷最后一次公开露面是在2019年5月12日,当日,以云南城投集团董事长身份出席云南城投与湖南岳阳市政府的签署环球中心项目合作协议。这是一个总建筑面积超过150万平方米的超大城市综合体项目,总投资预计约150亿元。

在2011年及2012年,云南城投营收及净利润依然为正,但细究来讲,归母扣非净利润却分别为-0.42亿元和-0.81亿元,而这两年,来自政府的补偿金额分别为5.75亿元及3亿元。换言之,在推动环湖东路土地入市的两年,云南城投主要通过政府补助来维持报表的光环。

据上述官网介绍,目前,云南城投建立了土地一、二级联动开发模式。同时是云南省政府确定的棚户区改造省级建设主体之一。近几年,正以旅游地产、养生地产为战略重点,向复合产业转型。

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不过,这一转型并未为云南城投带来丰厚的利润。2018年年报显示,云南城投营业收入和扣非净利润均出现大幅下滑。其中,营业收入约为95.43亿元,同比减少了33.69%。净利润达4.91亿元,同比增长86.13%,但扣除非经常性损益的净利润为-8.21亿元,同比下滑了832.66%。

除此以外,在执行环湖东路一级土地开发协议的五年间,云南城投的现金流始终处于紧绷状态。数据显示,2009年至2013年,云南城投经营活动产生的现金流量净额分别为-30.91亿、-28.83亿、-13.07亿、-18.05亿以及-17.3亿元。

对于扣除非经常性损益的净利润大幅下滑,云南城投解释称,“公司对外转让大理满江80%及七彩云南59.50%的股权,共实现投资收益18.07亿元,并将其确认为非经常性损益。

营收有所好转是在2013年,随着“融城金阶”“融城优郡”等项目竣工交房,云南城投在这一年实现营收29.62亿元,同比增长735.56%,净利4.69亿元。

同时年报显示,许雷未在公司领取报酬,而是通过公司关联方获取报酬。

也就是这一年,云南城投的重点发展业务中,不再有“土地一级开发板块”。

失去资产变卖对于财务的影响,2019年一季度,云南城投再陷亏损。营业收入同比下降62.69%至约8.7亿元,归属股东净亏损3.75亿元,同比下滑652.46%。

转型与资产腾挪

对于一季度营收与净利润双降,云南城投给出的解释是同期销售面积减少。

一级土地开发的不成功与二级开发市场的诱惑,让云南城投开始审视自身发展方向,也拉开了转型的序幕。

从2019年一季报数据来看,云南城投住宅、商业、车位、办公合计签约面积仅3.03万平方米,同比下降77%。与此同时,竣工面积6.03万平方米,同比也下降79.93%。

2013年,自称“处于从扭转型战略向增长型战略发展的过渡阶段”的云南城投,将城市住宅综合体开发作为战略核心业务,同时培育旅游地产,发展物业管理与服务业务,其后几年虽有不同的表述,但始终离不开“旅游+地产”。

左手卖

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销售不畅,“输血”不佳,云南城投的偿债压力也在增大,卖项目成为资金来源之一。

数据来源:企业年报、观点指数整理

云南城投2019年一季报显示,短期借款11亿元,同比上期大增292.86%。一年内到期的非流动负债达至142.15亿元,同比上期上涨16.6%。与此同时,融资能力也在下滑。今年一季度筹资现金流净额2.32亿元,同比上期下降56.27%。

尤其是在2014年,在与昆明政府解除环湖东路一级开发协议之后,云南城投舒了一口气,称“自身财务状况将得到改善,资金压力得到一定的缓解”。

在发布许雷投案公告的当天,5月24日,云南城投在“云交所”挂牌转让云南尚博房地产开发有限公司29%股权,转让价格约7939万元。该公司拥有昆明153.95亩白龙寺棚户区改造项目开发、建设权。

观点地产新媒体了解到,解除协议后,云南城投将获得合计82.76亿元的资金回收,彼时其称已收回资金34.64亿元,未来将尽快收回前期投入及相应收益,推进公司其他项目的发展。

今年5月13日,同样在“云交所”,云南城投以4亿元底价转让大理华茂地产33%股权。今年3月,大理华茂地产刚拿下位于大理满江片区地石曲村111.78亩开发土地。

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